Kentsel Dönüşüm Değerleme

Kentsel Dönüşüm Danışmanlık Hizmetleri

İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) olarak, kentsel dönüşüm hizmetleri kapsamında Riskli Yapıların Dönüşümü ve Riskli Alanların Kentsel Yenileme süreçleriyle ilgili değerleme, şerefiyelendirme, kentsel dönüşüm raporu, fizibilite ve danışmanlık hizmetleri vermekteyiz.

“Kentsel Dönüşüm Projeleri, yalnızca gayrimenkul yatırımları değil; aynı zamanda, bu alanlarda yaşayacak ve çalışacak olan bireylerin gelecekleriyle ilgili yatırımlardır…”

Riskli Yapı Kentsel Dönüşüm Hizmetleri

6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen binaların kentsel dönüşüm hizmetleri kapsamında yıkılarak yeniden yapılması, ülkemizin son 10 yıl içindeki en yaygın konut geliştirme aracı olmuştur.

Bu kapsamda, İstanbul Değerleme olarak, riskli yapıların dönüşümünün gerçekleşmesi için şu hizmetleri vermekteyiz;

• Riskli yapı ile ilgili hukuki ve teknik belgelerin incelenmesi
• Binanın mevcut durumunun güçlü ve zayıf yönlerinin irdelenmesi
• Bağımsız bölümlerin ya da tüm binanın değerlemesi ve kentsel dönüşüm raporu
• Çevre Şehircilik Bakanlığı mevzuatınca gerekli olan arsa payı satışına yönelik değerleme raporlarının hazırlanması
• Binanın güncel durumuna göre şerefiyelendirme raporlarının hazırlanması
• Gerçekleştirilecek yeni projenin tasarımı üzerinden şerefiyelendirme ve konumlandırma çalışmaları yapılması
• İstatistiki teknikler kullanılarak ileriye dönük değer tahmini yapılması
• Gayrimenkuller arasında kıyas raporlarının hazırlanması
• Gerek duyulan hallerde katılım payı oranı ve dağıtım değerlerinin hesaplanması
• Projeye ilişkin stratejik rapor ve SWOT analizi hazırlanması
• Kat mülkiyet kanunun 3. maddesi gereği arsa payının yeniden düzenlenmesine yönelik kentsel dönüşüm raporu hazırlanması

Riskli Alan Kentsel Yenileme Hizmetleri

Kentsel Yenileme ya da Alansal kentsel dönüşüm olarak uygulanan bu projeler, gecekondu ya da kaçak yapılar, eski sanayi siteleri gibi yıpranmış, bozunmuş ve ekonomik değerini kaybetmiş olan kent parçalarında, kamu otoritelerinin ve yerel yönetimlerin inisiyatifleriyle

• İdari
• Teknik
• Hukuki
• Finansal
• Sosyal
• Çevresel

yönleriyle bir bütün olarak uygulanırlar.

Ülkemizdeki kentsel yenileme çalışmaları ve kentsel dönüşüm hizmetleri son 2001 yılından bu yana ağırlıklı olarak “üstyapı”nın dönüşümü olarak gerçekleşmiş olmakla beraber, ileri ülkelerde “altyapı”nın dönüşümü daha fazla gündemdedir. Akıllı şehircilik konuları ile ilgili idari ve hukuki yapılanmaların tamamlanmasıyla beraber kentsel yenileme ihtiyaçları ortaya çıkacaktır.

Konusunda uzman ve yetkin kadrolarımızla, alansal Kentsel Yenileme Projeleri için hem iş programı geliştiriyor hem de sürecin gerçekleşmesini ve takibini sağlıyoruz. Bu kapsamda, projeler için geliştirdiğimiz iş programlarıyla şu ana başlıklardaki çalışmaları uyguluyoruz:

Proje Kararı

Her kentsel yenileme projesi, o kentin ilgililerince sorunlu alan olarak değerlendirilen yerlerde, kamu otoritelerince ya da yerel yönetim kararlarıyla ortaya konur. Riskli alan yenilemesi, sadece deprem riskine karşı geliştirilen bir eylem planı değildir; sosyal çöküntü alanları, kentsel hijyeni tehdit eden yerler, mülkiyet ve imar problemleri, ekonomik beklentiler, tarihi-kültürel değeri olan alanların korunması gibi birçok sebeple, kamu yararı kararı gerektiren durumlarda ortaya konabilir. Proje kararı ve projenin hareket noktası da temel alınan problemin çözümüne uygun olarak biçimlendirilmelidir.

Saha Çalışmaları ve Kıymet Takdiri

Kentsel yenileme projelerinde, proje kararı alındıktan sonra, alandaki mevcut yapıların değerlemesi (kıymet takdiri ya da envanter tespiti de denir) aşaması vardır. Bu türden alanlarda yalnızca yapıların değil, ağaç ve meyve bahçesi gibi varlıkların da değerleme föylerine eklenmesi gerekir. Mevcut yapıların halihazır haritalara aktarılması da bu çalışmaların bir parçasıdır.

Kavramsal Tasarım

Kavramsal tasarım, aslında bir dizayn çalışması değildir. Yenilenecek olan alanı en iyi ve en faydalı biçimde kullanma konusunda yapılan bir strateji geliştirme çalışmasıdır. Bu da deneyimli ve vizyon sahibi gayrimenkul uzmanlarının çalışmalarıyla ortaya konabilecek bir belgedir.

Ön Fizibilite

Fizibilite ya da ön fizibilite, ortaya konan kavramsal tasarımın piyasada ne kadar karşılık bulabileceği ile ilgili bir çalışmadır. Bunun için de gayrimenkul piyasalarına, konjonktüre ve ekonomik beklentilere hâkim olmak gereklidir. Ayrıca, gayrimenkul fiyatlarının da ne yöne doğru hareket edeceğini kestirebilmek, projenin gerçekleşmesi bakımından yaşamsal önem taşır. Bunların yanı sıra, Kamu Özel İşbirliği (KÖİ) proje finansman sistemi ya da Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) gibi yeni enstrümanların, proje için gerekli parasal kaynaklara ulaşılması bakımından proje yapımını kolaylaştırıcı etkileri de olacaktır.

Matematiksel Paylaşım Modeli

Matematiksel paylaşım modeli; hak sahipleri, kamu ve geliştirici arasında paylaşımın nasıl yapılacağı ile ilgili, kapsamlı araştırma ve istatistiki çaba gerektiren bir optimizasyon çalışmasıdır. Matematiksel modelleme yapılırken;

• Mevcut Durum, Beklentiler ve Realiteler
• Kişilerin Tercih Eğilimleri
• Geliştiricinin kar-zarar hesapları
• Piyasa Riskleri
• Gayrimenkul Değerlerindeki Değişimler

gibi bir çok girdi dikkate alınmaktadır.

Hak Sahibi Görüşmeleri

Hak sahipleri ile yapılacak görüşmelerin süresi proje ölçeğine göre değişebilmekle beraber birkaç ay ya da birkaç yıl sürebilir. Görüşme süreci, ehil ve deneyimli kişiler tarafından şeffaflık ilkesine göre, mümkünse kamusal bir mekânda gerçekleştirilir. Hak sahibi görüşmelerini gerçekleştirecek personel, bu konuda kapsamlı bir hizmet içi eğitim almalıdır.

Mülkiyet Devri

Proje paylaşım modelini uygun bulan hak sahipleri ile, dönüşüm projesinin ayrıntılarını ve gayrimenkul sunumunu içeren, özel olarak hazırlanmış muvafakat senetleri imzalanır. Bu muvafakat senetlerinin tapu idaresine bildirilmesiyle beraber mülkiyet, yapımı gerçekleştirecek olan kuruma devredilir. İnşaat yapımı tamamlandığında, hak sahipleri, muvafakat senetlerine uygun olacak şekilde yeni gayrimenkullerini elde ederler.

Proje Tasarımı ve İmar Planları

Gerçekleştirilecek olan kentsel yenileme projelerinin imar planı ve mimari tasarımları yapılırken, proje modeline uygun tasarımın ortaya konabilmesi için proje danışmanları ile tasarım ekibi arasında bir koordinasyon kurulması gereklidir.

İhale Süreci

İnşaat yapım ihalesinin gerçekleşmesi ve şantiye çalışmaları başlatıldıktan sonra, süreç artık inşaat yapımcısının kontrolündedir. İnşaat çalışmaları devam ederken ortaya çıkabilecek finansal ya da hukuki sorunların çözümlenmesi için de danışman firmanın sürece dahil edilmesi, proje performansı açısından faydalı olmaktadır.

Kentsel Dönüşüm ve Yenileme çalışmalarının gerçekleştirilebilmesi için, sürdürülebilir, tekrarlanabilir ve de altından kalkılabilir çalışma modelleri koymak ve de 21. Yüzyılın gereklerine uygun yaşam alanlarını öncelemek gereklidir.

Konuyla ilgili bilgilendirici videolarımız: