Konut Değerleme Nedir? Nasıl Yapılır?

Ev ekspertiz veya konut değerleme olarak da anılan işlem, bir konutun değerinin takdir edilmesidir. Sadece değerin değil, teknik açıdan incelemelerin de yapıldığı bir işlemdir konut değerleme.

Konut değerleme, Türkiye’de konut değerleme uzmanları veya gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yapılan bir işlemdir. Bu uzmanlar SPK’dan lisans almış uzmanlardır. Bu kişilerin yanında henüz lisans almamış dört yıllık üniversite mezunları veya iki yıllık üniversite mezunları da görev alabilmektedir. Bu kişilere de değerleme elemanı ünvanı verilmiştir. Hazırlanan raporlar, değerleme şirketlerinde kontrolör veya denetmen diye isimlendirilen SPK lisanslı uzmanlarca kontrol edilir ve şirketlerin %10 ve üstünde hissesine sahip olan, sorumlu değerleme uzmanları tarafından kontrol edilerek onaylanır.

Konut Değerleme Raporu Kimler Tarafından Talep Edilir

Konut kredisine başvuranlar, bankalara konut kredisi talebinde bulunduklarında eğer kredi çekmeye müsait bir mali yapıları varsa almayı düşündükleri bu konut için ekspertiz yapılması gereklidir. Bu durumda şubeler, genel müdürlüklerine ekspertiz talebinde bulunurlar. Bankaların genel müdürlüklerinde bulunan ekspertiz bölümleri, daireleri veya departmanları anlaşmalı oldukları firmalardan birisini performansına veya bölgedeki tecrübesine göre sahada görevlendirir.

Sadece bankalar değil, birçok kurum veya şahıs da konut değerleme hizmetine ihtiyaç duyabilir. Örneğin bir beyaz eşya firması, bayilerine teminat karşılığında mal veriyorsa ipotek alması gerekebilir. Veya hukuki işlemlerde örneğin boşanmalarda veya miras durumlarında da tarafsız ve bağımsız bir uzmanın gayrimenkul değerlemesi yapması gerekebilir. Değerleme yaptırmaya karar veren kurum veya kişi gayrimenkul değerleme şirketi ile irtibata geçerek tapu ve talep formlarını ileterek değerleme yapılmasını isteyebilir.

Değerleme şirketi, operasyonu ile kendi bünyesinde bulunan veya sözleşmeli olarak anlaşmalı olduğu uzmanı ile bir değerleme uzmanını konut değerlemesi için yönlendirir. Yaklaşık 2-3 gün süren süreç içerisinde birçok işlem yapılır.

Konut Değerleme Nasıl Yapılır?

Süreç kısa gözüksede yapılan işlemler hem tecrübe ister hem de zaman ister. 2000 yılından bu yana ülkemizde yapılan bu hizmet (daha öncesinde SPK ve BDDK’nın düzenlediği yapı mevcut değildi) oldukça gelişmiştir. Değerleme talebine alan şirketin değerleme uzmanına yönlendirdiğini belirtmiştik. Sonrasında uzman, değerleme şirketi tarafından sağlanan tapu bilgileri tapu dairesine ve belediyeye gider. Hem tapuda hem de belediye o konuta ait projeleri, kararları, ipotekleri tüm detayları ile kayıt altına alır. Bu bilgiler, gayrimenkul satılmasına engel mi, gayrimenkulün yeri doğru mu, bina üzerinde kararlar var mı gibi değeri ve satışı etkilemektedir.

Sonra gayrimenkulü yerinde incelemeye gider. Gayrimenkulü kiracı, mal sahibi veya yetkili birisi gösterirken değerleme uzmanı da gayrimenkulün tapu ve belediyede bulunan projeleri ile uyumlu olup olmadığını tespit etmek için ölçüler alır. Aldığı ölçüleri çalışma kağıtlarına kaydeder ve daha sonra masabaşında bu ölçüleri projeler ile karşılaştırır. Değerleme için içine girilen konutun içinden örnek fotoğraflar, bina ortak alanından fotoğraflar, binanın dışından ve sokaktan fotoğraflar alır. Alınan bu fotoğraflar hem kontrol yapan hem de raporu hazırlayan değerleme uzmanı için gerekli belgelerdir.

Değerleme Saha Çalışması

Resmi işlemlerin bir kısmı bitmiş, şimdi değer tespiti için saha araştırması başlamıştır. Eğer uzman sürekli gelmediği bir bölge ise 3-4 emlakçı ile konuşarak bölgedeki satılık gayrimenkulleri ve kiralık gayrimenkulleri öğrenir. Değerlemesi yapılan gayrimenkul hakkında bilgi vermeden, mahremiyeti koruyarak bilgi edinmeye çalışır. Elde ettiği bilgileri yazılı hale getirip bölgede gezer. Gezerken o an satışta veya kiralıkta olan gayrimenkullerin fotoğraflarını çeker ve ofisine döner.

Ofisine gelen uzman, sahadaki tüm satılık ve kiralıkları arayarak bilgileri yazılı hal getirir. Daha sonra kendi veritabınında o bölgede yaptığı işlemlere bakar. Tüm bilgileri topladıktan ve değer hakkında emin olduktan sonra rapor yazımına başlar.

Bazı kurumların kendilerine ait sistemleri vardır. Kimi kurumlarda ise word-excel serbest formatlar vardır. Her iki yapıda da istenen veriler benzerdir. Tüm veriler yaklaşık 8-10 sayfalık yazı haline getirilir. Fotoğraf, projeler, resmi bazı ekran görüntüleri kamu kurumlarından elde edilir ve kroki ile rapora eklenir.

Tüm hazırlıkları biten rapor, kontrol için gayrimenkul değerleme şirketine iletilir. Gayrimenkul değerleme şirketinde görev alan denetmenler raporu önce benzerleri ile bölgesinde kontrol eder. Değeri için veritabanına başvurur. Daha sonra kontrol amaçlı bölgede bulunan emlakçıları arar ve bilgileri teyid eder. Daha sonra proje üzerinde ölçümler yaparak, ölçülerin doğruluğundan emin olmaya çalışır. Tüm kontroller tamamlandıktan sonra rapor sorumlu değerleme uzmanına gelir.

Sorumlu değerleme uzmanı da, kontrol süreçleriyle benzer aşamaları izleyerek kıymet takdiri ve sonuç cümleleri ile değerleme raporunu tamamlar. Tamamlanan rapor artık hazırdır.  Banka için hazırlandıysa bankaya, kurum veya şahıs için hazırlandıysa ilgililere iletilir.

Bankaya iletilen raporlarda, uzmandan sonra izlenen aşamaların tamamı yeniden izlenir.

Konut Değerleme Raporu

Konut değerleme raporu, yukarıda bahsedilen finansman sürecinden gayrimenkul değerleme uzmanları ve konut değerleme uzmanları tarafından hazırlanmaktadır. İçeriği itibariyle konut değerleme raporu, tapu bilgileri, imar bilgileri, proje bilgileri, gayrimenkulün fiziki bilgileri ve piyasa araştırma bilgileri ve birçok detayı içermektedir.