Fabrika Değerleme Nedir? Nasıl Yapılır?

Fabrika veya sinai gayrimenkuller yapısı itibariyle diğer gayrimenkul türlerinden farklılık gösterirler. En farklı yönü “ihtiyaca” yönelik olarak inşa edilmiş olmasıdır. Sinai alanda birçok üretim olduğu düşünülürse “konut” gibi el değiştirmesi ne kolay ne de bir sonraki kullanıcının ihtiyaçları yönünde revize etmesi kolaydır. Bu yüzden değerleme süreci de diğer gayrimenkullerden ayrılmaktadır.

İhtiyaca yönelik yapılmış olması, bu tür sanayi yapılarının değerlemesini güçleştirmektedir. Her kullanıcı kendi ihtiyacına yönelik olarak yapısını inşa etmeyi arzu eder bu alanda. Kimisi üretim bölümünü büyük isterken kimisi depolama alanını kimisi ise idari bölümü. Her firmanın iş yapma biçimi farklı olduğu için, kendileri için ürettikleri çözümler de farklı olmaktadır.

Yapısal farkların olması çoğu yapı için geçerlidir, bu fabrika değerlemelerinde de karşımıza çıkan bir durumdur. Kimi fabrikalar, yönetimlerini başka bir ilde veya ilçede tutarken kimileri fabrikaları ile aynı yerde çözmektedir. Bu durumda, fabrika kapalı alanını tek bir maliyet hesabı ile çözemeyiz.

Fabrika yapılarının değerlemesinde, yatırım değeri ile piyasa değeri birbirine karıştırılmaktadır. Birçok fabrika sahibi ‘ben fabrikamı şu değere mal ettim’ diye yakınırlar değerleme uzmanlarına veya bankalara. Yatırım değeri yani inşa etmek için harcanan değer, bir malın piyasada o değere satılacağı anlamına ne yazık ki gelmemektedir. Günlük hayattan bir örnekle açıklayalım. Aynı binada iki adet daire düşünelim, her ikisi de kaba yapıda mal sahiplerine teslim edilmiş. Birisi dairesini yaparken dünyada işinde ehil firmalardan aldığı malzemeler ile 200.000 TL’ye imal etmiş. Diğeri ise standart malzemeler ile 70.000 TL’ye imal etmiş olsun. Bu iki daire arasında satış değeri 130.000 TL olmayacaktır. Piyasasının kabul ettiği, azami değer farkının üstüne çıkmayacaktır. Bu yüzden, yapılan yatırımlar satış sırasında aynı oranda satış değerine yansımamaktadır.

O halde basitçe fabrika değerlemesi nasıl yapılır başlığına geçelim.

Fabrika Değerlemesi Nasıl Yapılır?

Fabrika değerlemesinde de tüm değerleme yöntemlerinde olduğu gibi, tapu ve belediye araştırması ile tüm hukuki durumlar incelenir. Belediyede, Organize Sanayi Bölgesi’nde veya İl Özel İdaresi’nde bulunan projeler incelenir. Bu projelerde, değeri etkileyecek olumlu ve olumsuz tüm durumlar kayıt altına alınır. Bağımsız bölümler haline getirilen fabrikalar olabilmektedir. Bu durumda da bağımsız bölümlerin yerleri kontrol edilir ve tapudaki projeler ile karşılaştırılır.

Fabrika gibi yapılarda, resmi ruhsat ve projelerdeki alanlar ile yerindeki alanlar arasında imalat farkları ya da zamanla eklenen yapılar olabilmektedir. Bunların yerinde tespit edilmesi gereklidir. Bu sayede yasal durum değeri ile mevcut durum değeri diye adlandırdığınız değerler oluşabilmektedir.

Değer oluşturma aşaması en fazla zaman alanların başında gelmektedir. Tüm dünyada modern değerleme çalışmalarında genelde üç değişik metod kullanılmaktadır;

1. Maliyet Yaklaşımı Bu yaklaşım, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri, fabrika, işhanı vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır. Muhtemel bir alıcının, belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır.

2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Emsal metodunda ise değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır.

3. Gelir İndirgeme (Kapitalizasyonu) Yaklaşımı Bu metod ise gayrimenkullerin gelecekte sağlayacağı gelirler tespit edilebilmekte ise bu yöntemin kullanılması en sağlıklı durumdur. Gelir yaklaşımında bir arsa üzerindeki gayrimenkulün değerlemesi sırasında ele alınacak gelir, gayrimenkulün net geliridir. Gayrimenkulün üzerinde bulunduğu arsanın sınırlı bir ömrü yoktur. Bu arsa üzerine bir yapının yapılması ile bu arsanın boş kalması durumuna göre kaybedilecek bir gelir söz konusudur.

Fabrika/sinai gayrimenkullerin kullanım özellikleri gözönünde bulundurulduğu taktirde yukarıdan belirtilen “maliyet yaklaşımı” en fazla rağbet gören ve kullanımı en doğru sonuca götürecek yaklaşımdır.

Kullanılan yaklaşımın yanısıra yöntemi doğru olarak uygulayabilmek için maliyetin unsurlarını ayrıştırmak ve mevcut gayrimenkulün yapısına uygun olarak bu unsurları farklılaştırmak gerekebilir yani basitçe belirtirsek gayrimenkulün inşai özellikleri, yer-çatı kaplamaları gibi nitelikleri bu yöntemi doğru uygulamak için gözden kaçırılmamalıdır yine bir diğer unsur da gayrimenkulün aşınması. Aşınma payları fabrikanın kullanım amacına uygun olarak değişiklik gösterebilir. Bunlar da yine değerleme çalışmasında üzerinde hassasiyetle durulması gereken konulardır.

Fabrika/sinai gayrimenkul değerlemesi çalışmalarında doğru sonuca ulaşabilmek, yapının özelinde detaylı çalışmalar yapılarak “adil piyasa değeri” ne ulaşmak mümkün olabilmektedir.

Bu yöntemleri oluşturmak için sahada emsallerin toplanması, yani fabrikanın etrafında bulunan veya aynı OSB veya sanayi sitesi içerisinde satılık ve kiralık arsalar kayıt altına alınır. Satıcıları veya komisyoncuları ile görüşülerek arsa alanları ve toplam kapalı alan yapı izinleri öğrenilmeye çalışılır. Buradan arsa için bir birim fiyat oluşturulabilir.

Ancak durum her zaman bu kadar kolay olmayabilir. Kimi zaman aynı arsa değerleme nasıl yapılır yazımızda belirttiğimiz yönteme ihtiyaç duyulabilir. Fabrikalar satışta olabilir. Satışta olan fabrika, kapalı alanı ve arsası ile bir bütün olarak satılmaktadır. Ancak bu satılık mülkler, tek tip değildir. Yani değeri, kapalı alana bölerek birim fiyat bulamazsınız. Bu durumda arsa değerini ortaya çıkarmak için bazı çalışmalar yapmak gerekir. Değerleme uzmanı bu ayrıştırmaları yaparak arsa birim değerlerine ulaşabilir.

Emsaller ve değerleme yöntemleri belirlenen raporun masabaşı çalışmalarına sıra gelmiştir. Belirlenen format dahilinde hazırlanan fabrika değerleme raporu sırasıyla değerleme firmasında görev alan rapor kontrolörler veya bir diğer adıyla denetmenlerin kontrolüne sunulur.

Değerleme şirketi bünyesinde görev alan denetmenler, değerleme firmasına ait veritabanında benzer mülklerin benzer bölgelerdeki eski raporlarına bakarak verilen değerlerin kontrolü ile rapor içeriğindeki tüm teknik detayların kontrolünü sağlar.

Tüm kontrollerden geçmiş olan rapor, değerleme firması sorumlu değerleme uzmanının önüne gelir. Değer ve teknik kontrollerden geçen rapor, sonuç cümlesi ile hazırlanarak kurum veya şahıslara iletilir.