Skip to content

Arsa Değerleme Nedir? Nasıl Yapılır?

Arsa, imarı olan toprak parçasına verilen isimdir. Arsa değerlemesi yapılırken, en önemli unsur arsanın imarıdır. Bu imarın doğru yorumlanması da arsanın doğru değerinin tespiti açısından önemlidir. İmar durumu belirli olsa da değerlemeyi zorlaştıran durumlar olabilir örneğin özel mülkiyette olmasına rağmen bir arsanın imarı:

  • Tevhid zorunluluğu
  • Özel okul alanı
  • Halı saha

Gibi, çok da mal sahibini mutlu eden imarlar olmayabilir. Bu durumlarda da arsanın değerlemesini yapmak zorlaşmaktadır. Ancak meslekler arası bir disiplin olan değerlemede iktisatçılar ve mühendisler bu tip imar durumlarında da çeşitli alternatif gelir yöntemleri oluşturarak değeri tespit ederler.

arsa-degerleme-imar-durumu

 

Arsa değerlemesi yaparken diğer bir zorluk da arsanın olmadığı yani üzerinde yapı olmayan arsanın bulunmadığı yerlerdir. Arsa değerlemesinde en çok kullanılan yöntemlerden birisi, emsal karşılaştırma yöntemidir. Adından da anlaşılacağı üzere, birçok emsalin bulunması sonucu yapılan karşılaştırmadır. Ancak yerleşmiş, arsa stoğunun olmadığı yerlerde bu yöntemi kullanmanız mümkün değildir.

arsa-degerleme-proje-gelistirme

Örneğin yukarıdaki gibi bir sokakta, arsa emsali bulmanız mümkün değildir. Bu sebeple farklı yöntemlere başvurmak gereklidir. Kullanılan yöntemlerden birisi, arsa üzerinde yapılabilmesi yasalarla mümkün olan yapılması durumunda arsa sahibine kalabilecek değerin takdir edilmesini temel alır.

Arsa Değerleme Nedir?

Arsa değerlemesi, konut değerlemesi gibi proje incelemesi gerektirmemektedir. Bununla birlikte imar durumunda oldukça dikkatli olunmalı ve imar durumu ile parseli ilgilendiren Belediyeler ile Bakanlık’ların yapılaşma koşulları ile kısıtlamalarını iyi irdelemek gerekmektedir.

arsa-degerleme-proje

Proje geliştirme safhasına geçildiği zaman, değerlemesi yapılan arsa üzerinde yapılması muhtemel proje kabaca oluşturulur. Ne kadarlık alanda ticari, ne kadarlık alanda konut gibi artık o parsel üzerinde nasıl bir yapı yapılabilecek ise bağımsız bölümler tahmin edilmeye çalışılır. Buna göre piyasa araştırması yapılarak, yapılması muhtemel alanlar için emsaller toplanır. Bu emsaller, oluşacak bağımsız bölümlerin şekilleri, cephelerine ve konumlarına göre titizlikle yansıtılır. En sonunda parsel üzerinde yapılabilecek yapının bittiği zaman oluşan değeri tespit edilir. Bu hesaplamada, maliyetler ve girişimci karları hesaptan ayrıştırılarak ve piyasada genel kabul edilen kat karşılığı oranları da mevcut ise iki ayrı yöntemle arsanın değeri tespit edilir.

Yapılaşmış alanlarda yapılan arsa değerlemelerinde yapılan işlemler, gördüğünüz gibi tarla değerlemelerinden oldukça farklıdır. Büyük oranda hızlandırılmış en iyi ve en verimli kullanım hesaplaması gibidir, elbette basitleştirilmiş olarak.

arsa-degerleme-finansal-hesap

Arsa değerleme işleminde imar durumu, terkler, konum gibi değeri etkileyen unsurlar dikkate alınmalıdır. Arsa değerine doğrudan etki eden konular arsa değerleme işlemini zorlaştıran konulardır.

Gayrimenkul değerleme uzmanıyım, 2005 yılında İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. yi ortağımla beraber kurduk. SPK ve BDDK lisanslı şirketimde tüm Türkiye'de 150.000'i aşkın gayrimenkul değerleme raporunu iş arkadaşlarımla beraber hazırladık. Türkiye ve Birleşik Krallık'tan değerleme lisansım var. Şimdilerde doktoramı gayrimenkul alanında yapıyorum.

Youtube'da Gayrimenkul Okulu adlı kanalımla bildiklerimi paylaşıyorum:
https://www.youtube.com/gayrimenkulokulu
Gayrimenkul Yazılarımı kişisel bloğumda paylaşıyorum:
https:/www.celalerdogdu.com

0 0 oylar
Article Rating
Subscribe
Bildir
guest

2 Yorum
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
Tüm yorumları gör
Cengiz Çevik
3 yıl önce

İstanbul Bahçelievler Hürriyet Mahallesinde Bulunan Arsamız ile ilgili Değer Tesbiti İçin Görüşmek dileğiyle 05322507960

Nurbanu Türgen
Yönetici
Reply to  Cengiz Çevik
3 yıl önce

Merhaba Cengiz Bey;
Sizi telefonla aradık.
İlginiz için teşekkür ederiz.

İyi günler dilerim.

Back To Top
Ara
2
0
Bu yazıya yorum bırakabilirsiniz...x