Emsal Yöntemi Nedir?

Değerleme için kullanılan en kolay ve en sistematik yöntemdir. Üzerinde yapı bulunan veya bulunmayan imar parselleri için en uygun değere güvenli sürüm değerleri yardımı ile ulaşılır. Sürüm değerleri, karşılaştırma için seçilen taşınmazların nitelik ve öz niteliklerinin, değeri saptanacak taşınmazla aynı olması sonucu elde edilir.

Konutlar İçin Emsal Yöntemi

Konut değerlemeleri, gayrimenkul türleri içerisinde değerleme açısından daha fazla verinin bulunduğu değerleme türlerindendir. En büyük veri, mevcut piyasada bulunan konutlardır. Veri kaynakları ise, yerel emlakçılar ve sahibinden pazarlanan konutlardır. Gayrimenkul değerleme şirketlerinin bir kısmı veritabanı ile çalışır. Bu veritanında yıllara göre hazırlanan tüm raporlar bulunur ve bu raporlarda her bir konut değerlemesi için 4-5 adet konut ilanı da kaydedilmiş olarak yer alır.

Gelelim emsal yönteminin uygulanmasına, değerlemesi yapılan gayrimenkulün özellikleri ile benzer özellik gösteren konutlar sahadan emlakçılardan ve sahibinden ilanlarından toplanır. Sahadan toplanmış olan bu veriler, ilan sahipleri ile konuşularak doğrulanır. Özellikleri ve istenen fiyatlar sorularak detay veriler elde edilir. Değerleme uzmanları tarafından kullanılan düzeltme çizelgesi üzerine emsal konutların özellikleri işlenir. Bu çizelgenin en başında değerlemesi yapılan konut ve özellikleri bulunurken, çizelgenin sağına doğru her bir sütunda emsal konutların verileri bulunur. Bu veriler, değerlemesi yapılan konut için düzeltilir. Düzeltme şu anlama gelmektedir, emsal konutların özellikleri değerlemeye konu olan konuta benzetilerek, değerlemesi yapılan konutun birim fiyatı takdir edilmeye çalışılır.

Emsal yöntemi uygulanırken en önemli veri kaynağı, değerlemesi yapılan gayrimenkulün yakın çevresinde bulunan bölgeyi tanıyan uzun zamandır bölgede hizmet veren deneyimli emlakçılardır. Emlakçılardan bölgede bulunan satılık ve kiralık gayrimenkuller hakkında bilgiler alınır. Bu bilgiler, kira, satış değeri, konutun yaşı, bulunduğu kat, oda salon büyüklükleri, ısıtma sistemi, manzara, otopark gibi değeri etkileyen unsurlardır.

Bununla birlikte satılıkta bulunan ilanlar incelenir. Yeni teknolojik imkanlar ile sahada bulunan satılık gayrimenkullerin yanı sıra, internette de konum kayıtlı satılık ilanlar bulunabilmektedir. Bu gayrimenkuller de internetten edinilip, sonra satıcıları ile telefon görüşmesi yapılarak emlakçılardan alınan bilgiler ile aynı bilgiler edinilmeye çalışılır.

Emsal Yöntemi

Eğer taşınmazlar farklı niteliklere sahipse, bu farklılıklara gerekli düzeltmeler yapılır. Karşılaştırma yöntemi; yakın zamanda gerçekleşmiş, şeffaf ve yeteri kadar emsal değeri bulunduğu durumlarda kullanılmalıdır. Bu yöntemin uygulanması sırasında kullanılan en önemli veri kaynakları; ilgili değerleme uzmanın görüşleri, kamuya açık kayıtlar ve diğer piyasa oyuncularından alınan bilgilerdir