Bir mülkün değeri genellikle bulunduğu semt veya mahalle ile ölçülür. Bu, piyasaya dair genel bir referans noktası sunar. Ancak bu genel kabul, bir yatırımcının en maliyetli hatası olabilir. İstanbul’un en dinamik arterlerinden biri olan Basın Ekspres Yolu’nu bir vaka çalışması olarak ele aldığımızda, bir arazinin gerçek değerini belirleyen ve genellikle gözden kaçan şaşırtıcı mikro faktörler ortaya çıkar. Bu faktörler, bir mülkün değerini anlamanın, basit bir etiket okumaktan çok daha fazlası olduğunu kanıtlar.
Gayrimenkul değerlemesindeki en çarpıcı gerçeklerden biri, hiper-lokal değişimin gücüdür. Basın Ekspres hattında bu durum, “Basın Ekspres Hattına Direkt Cephe” ve “Arka Bölüm” kavramlarıyla somutlaşır.
Bu farkı verilerle inceleyelim:
Yaygın beklenti, bir ana yolun iki tarafındaki arazilerin benzer değerlere sahip olacağı yönündedir. Ancak Basın Ekspres örneği, bu kuralın her zaman geçerli olmadığını gözler önüne seriyor.
Bu değer farkı, yolun iki yakasında yer alan ilçe/mahalle sınırları (Bahçelievler-Küçükçekmece) ve buna bağlı ilgili belediyelerin imar planlarında sağladığı yapılaşma hakları ile direkt ilişkilidir. Ayrıca yine kendi hatlarında ana yola cepheli arazilerin ticari görünürlük, tabela değeri ve erişim kolaylığı gibi avantajlarından kaynaklanırken, arka bölümler bu primden kısmen mahrum kalır. Bu durum bize değerlemenin sadece bir “bölge” fiyatı olmadığını, aynı parselin farklı uçlarının bile farklı değerlere sahip olabileceğini gösterir. Ancak kesin olan bir şey var: Bu durum, gayrimenkul değerlemesinin ne kadar detaylı ve katmanlı bir analiz gerektirdiğinin en net kanıtlarından biridir.
Bir arazinin değeri sadece fiziksel konumuyla belirlenmez. Değeri doğrudan etkileyen en önemli görünmez faktörlerden biri “emsal” hakkıdır.
Basit bir dille emsal (İnşaat Alanı Katsayısı), bir arsanın üzerine yasal olarak ne kadar toplam inşaat alanı yapabileceğinizi belirleyen bir katsayıdır. Bu, bir arsanın somut metrekare büyüklüğünden ziyade, onun “inşaat potansiyelini” tanımlayan bir haktır. Nitekim, incelenen rapora göre bölgedeki araziler genellikle 1,5 ve 1,75 gibi emsal haklarına sahiptir ve bu durum piyasa değerlerini doğrudan etkilemektedir.
Bu ne anlama geliyor? Yan yana duran, birebir aynı büyüklükteki iki arsadan birinin emsal hakkı 1,5, diğerinin 1,75 ise, ikinci arsanın üzerine yasal olarak daha fazla inşaat yapılabileceği için piyasa değeri de doğal olarak daha yüksek olacaktır. Emsal, bir arazinin “görünmez potansiyelidir” ve yatırımcılar için en kritik metriklerden biridir.
Bir uzmandan danışmanlık istendiğinde beklenti genellikle net ve kesin bir fiyat rakamı duymaktır. Ancak gerçekçi ve profesyonel bir değerleme süreci, bundan farklı işler. Uzman, piyasa verilerini, karşılaştırmalı analizleri ve teknik araçları sunar, ancak nihai değerlendirmeyi mülk sahibinin veya yatırımcının özel bilgilerine bırakır.
Bu yaklaşım son derece önemlidir. Çünkü bir mülkün gerçek değeri, genel piyasa verilerinin ötesinde, sadece mülke en yakın kişinin bilebileceği detaylarla şekillenir: parselin tam konumu, yola olan açısı, üzerindeki mevcut yapının yaşı, mimari kalitesi ve yasal durumu gibi. Bu, değerlemenin tek bir rakamdan ziyade, veriye dayalı bir analiz ve yoruma dayalı bir keşif süreci olduğunu gösterir.
Basın Ekspres örneği, bir gayrimenkulün değerinin göründüğünden çok daha katmanlı ve karmaşık olduğunu kanıtlıyor. Parselin ana yol cepheli olup/olmayışı, ticari görünürlüğü, reklam kabiliyeti, yolun hangi yakasında yer aldığı, ilçe/mahalle ve kağıt üzerinde yazan “emsal” gibi görünmez haklar, büyük resmi tamamen değiştirebilir. Sonuç olarak değerleme, bir bölgeye ait ortalama bir fiyat etiketini okumak değil; her bir parselin kendine özgü finansal DNA’sını deşifre etmektir.
İstanbul Gayrimenkul Değerleme © 2025
Tasarım ve Geliştirme: brain.work
