Taşınmaz Değerleme Ne Demek?

Taşınmaz değerleme bir taşınmazın, taşınmaz projesinin veya bir taşınmaza bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir. 80’li yıllarda daha fazla taşınmaz değerleme olarak hatta taşınmaz kıymet takdiri olarak anılan iş, günümüzde gayrimenkul değerleme ismiyle daha fazla anılmakta ve bilinmektedir.

Gayrimenkul değerleme alanında hizmet veren şirketlerin birçoğu gayrimenkul değerleme ve danışmanlık ünvanıyla görev yaparken bir kısmı da taşınmaz değerleme ve danışmanlık hatta taşınmaz değerleme ve müşavirlik adıyla hizmet sunmaktadır. Adı ne kadar farklı şekillerde olsa da yapılan iş gayrimenkul değerlemesidir.

O halde, taşınmaz değerleme nasıl yapılır biraz buna bakalım.

Taşınmaz Değerleme Nasıl Yapılır?

Taşınmaz adından belli olduğu üzere, sabit varlıklara yani taşınmayan varlıklara verilen isimdir. Taşınmazlar, konut, dükkan veya fabrika gibi birçok türden olabilir. Hatta gemiler bile taşınmaz olarak geçmektedir Türk Kanunları’nda. Taşınmaz değerlemesi talebi bankadan, kurumlardan veya şahıslardan gelebilir. Bir bankadan taşınmaz değerlemesi ya bir ticari kredi başvurusunda bulunan esnafın teminat gösterdiği dükkan veya herhangi bir tür gayrimenkuldür veya konut kredisine başvuran birisidir.

Gayrimenkul almak için krediye başvuran kişi, bankaya başvurduğu zaman her bankanın prosedürüne göre bir takım aşamalardan geçer. Kişinin geliri, kredi geçmişi gibi unsurlara bakılır ve gayrimenkul için kredi alabilir durumda ise konut kredisine konu gayrimenkulün değerlemesi için gerekli işlemler başlar. Konut kredisi için ilk aşamada alınacak konutun tapu fotokopisi gereklidir. Eğer aracı emlakçı ise, emlakçıdan eğer aracı yok ise mal sahibinden tapu fotokopisi temin edilir.

Tapu fotokopisi ile taşınmazın değer takdiri için banka genel müdürlüğüne talepte bulunur banka şubesi. Bankaların genel müdürlüklerinde bulunan ekspertiz birimleri, uygun gördüğü anlaşmalı değerleme şirketinden taşınmazın yerinde görülmesi, incelenmesi ve gayrimenkul için ekspertiz raporu yazılması için talepte bulunur. Talebi alan değerleme firması, bölgeye en yakın ve hızlı şekilde ulaşacak değerleme uzmanına talebi iletir. Bu sırada değerleme firması merkezinde paralel zamanda bir takım çalışmalar yapılır. Tapu dairelerinin ortak sisteminden tapu incelemelerinin bir bölümünü yapar ve sahadaki uzmana iletir.

Diğer yandan, merkezde bulunan denetmenler ve sahadaki değerleme uzmanı gayrimenkulün konumunun tespitini Tapu ve Kadastro’nun sağladığı altyapıdan kontrol eder. Böylece bazı aşamalar halledilir. Sonraki aşamada belediyede ve tapuda proje incelemeleri başlar. Değerleme uzmanı, belediyede ve tapuda bulunan tüm evrakları kayıt altına alarak taşınmazın hukuki durumunu tespit eder.

Resmi incelemeleri tamamlanan taşınmazın yerinde görülmesi gereklidir. Gayrimenkulü gösterecek bir kişi ile buluşulur ve gayrimenkul görülür. İç mekanda ölçümler yapılırken bir yandan da taşınmazın fotoğrafları çekilir. Dairenin kapı numarası, bina kapı numarası ve bina giriş çıkışı ve de gayrimenkulün bulunduğu kat ile bina toplam kat sayısı gibi detaylar da bu incelemeler sırasında kayda alınır.

Taşınmazın bulunduğu bölgede, benzer gayrimenkullerin satış fiyatları incelenir ve emlakçılar ile görüşülür. Benzer satılıkların fotoğrafları çekilerek daha sonra aranmak üzere bölgedeki incelemeler de tamamlanır.

Masabaşı çalışmalarında, telefon aramaları yapılır. Alınan bilgiler kayıt altına alınır. Resmi incelemeler, yerinde incelemelerin hepsi yazılı hale getirilerek değerleme firmasının kontrolüne iletilir. Kontrol biriminde görev alan tecrübeli denetmenler benzer taşınmazların gayrimenkul değerleme firmasının veritabanındaki gayrimenkulleri ile karşılaştırma yaparlar. Teknik ölçümleri kontrol eder ve sahadaki emsallerin dikkat çekenlerini arayarak değerleme raporunun son şeklini verirler.

Kontrolün ilk aşamasından geçen rapor, değerleme firması sorumlu değerleme uzmanının kontrolüne gelir. Teknik incelemeler ve değer takdiri ile sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi ile taşınmaz için hazırlanan değerleme raporu bankanın kontrolüne iletilmek üzere değerleme firmasından çıkar.

Tüm bu işlemler normal sürecinde 2-3 gün içerisinde tamamlanır. Değerleme ücretleri bankalar ile değerleme şirketleri arasında sabit fiyat olup her yıl güncellenmektedir. Değerleme ücretlerine ek olarak tapu ve belediyelerin aldıkları harçlar vardır ki özellikle belediyelerin harçları oldukça yüksektir.