İstanbul’da konut balonu var mı?

İstanbul ve Antep’teki konut fiyat artışları ekonomik temellerden uzaklaştı.

Konut fiyatlarının hal ve gidişatı popüler ekonomi tartışmalarının başında gelmektedir. Uzmanlar farklı bakış açılarıyla konutta balon olduğu veya fiyatların son derece makul olduğunu bize ispatlamaya çalışırlar.

Konut fiyatlarının gidişatını yorumlamakta en faydalı araç fiyat endeksleridir. Sağ olsun Merkez Bankası 2010 yılından itibaren ülkemizdeki konut fiyatlarını bölgeler bazında takip eden bir endeks yayımlıyor. Geçtiğimiz ay bu endeks beş yılını doldurdu. Her ne kadar konut fiyatlarının genel gidişatını yorumlamak için beş yıl kısa bir süre sayılsa da bizim gibi veri yoksunu ülkelerde işe yarayabilir.

Merkez Bankası verilerine göre 2010 Yılı Ocak ayında 2014 yılı Aralık ayına kadar geçen beş yıllık sürede ülkemizde konut fiyatlarında yüzde 75’lik bir artış yaşanmış. Aynı dönemde tüketici fiyatlarında ise yüzde 42 artış hesaplanıyor. Yani konut fiyatları enflasyonun bir hayli üzerinde bir kazanç getirmiş gibi görünüyor. Ancak bu hesaplama tüm Türkiye’yi içeriyor. Bölgeler bazında değerlendirdiğimizde tablo bazı iller için farklılaşıyor. Örneğin Samsun’dan Artvin’e uzanan Doğu Karadeniz Bölgesi’nde konut fiyatlarındaki artış enflasyonun bir iki puan altında yüzde 40 civarında kalmış.

Öte yandan Gaziantep, Adıyaman ve Kilis illerinden oluşan bölgede konut fiyatları yüzde 130 oranında artış göstermiş. Enflasyonla düzeltildiğinde bu bölgede konut birim fiyatlarındaki reel artış yüzde 62 çıkıyor. Bir çok uzman bu bölgedeki fiyat artışlarında Suriye’de yaşanan iç savaştan kaçanların konut talebini artırmasına bağlıyor. Bu analizlerle paralel olarak Suriye sınırındaki illerde ülke ortalamasının üzerinde bir fiyat artışı ölçülüyor.

Gaziantep’ten sonra en yüksek fiyat artışı ise İstanbul’da gerçekleşmiş. Son beş yılda İstanbul’da konut birim fiyatlarındaki artış oranı yüzde 109 olarak hesaplanıyor. Beş yıllık reel artış yüzde 47. Gerçekten çok yüksek bir artış oranı.

Ama ülkenin geri kalan bölgelerinde hikaye böyle değil. İstanbul ve Gaziantep’i hariç tuttuğumuzda konut fiyatlarındaki artışı yüzde 52 olarak hesaplıyoruz. Enflasyonun on puan üzerindeki bu artışı reel rakamlara çevirdiğimizde, son beş yılda konut birim fiyatlarında gerçekleşen artışı yüzde 7 olarak hesaplıyoruz. Yani ülkede konut fiyatları çoştu, şişti, patladı patlayacak diye bir durum yok.

Peki hal böyleyken yani bir iki bölge haricinde fiyatlar makul mantıklı bir artış gösterirken, Gaziantep’te yaşanan artış Suriye ile açıklanabilirken, İstanbul neden bu tabloda çok ayrı bir noktada duruyor? İstanbul’daki konut birim fiyatlarının ülke genelinden ciddi bir şekilde ayrışarak  yüzde 47 reel artış göstermesini nasıl açıklayabiliriz? Son beş yılda ne faiz oranlarında önemli bir düşme oldu, ne de ekonomik büyümede mucizeler yaşandı. Buna rağmen konut fiyatlarındaki bu ayrışma dikkat çekici.

Konut fiyatlarında yaşanan artışın önemli bir açıklayıcısı kiralardaki artıştır.

Merkez Bankası verilerine göre İstanbul’da konut birim fiyatları 2010-2014 yılları arasında yüzde 109 artış göstermiş. İstanbul Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin verilerine göre ise aynı dönemde kiralar yüzde 73 oranında artmış. Bu veriler konut kiralarındaki artışın konut fiyatlarındaki artışı önemli ölçüde desteklediğini ortaya koyuyor. Ancak son beş yılda faiz oranlarında ve ekonomik büyüme rakamlarında ciddi bir değişiklik olmamasına rağmen konut fiyatlarındaki artışın kiralardaki artışı aşan bölümünü ekonomik temellerle açıklamak zorlaşıyor. Acaba son birkaç yılda giderek psikolojik faktörlerin etkili olduğu bir konut piyasası mı söz konusu İstanbul’da?

25.03.2015 , Dr.Ahmet Büyükduman