Otel Değerleme Nedir

Otellerin gayrimenkul ve ticari değerlerinin birleşiminden oluşan otel değer tespitidir. Otel değerleme nedir nerelerde kullanılır? Otel ekspertizi; otel alım satımları, kiralamalar, kredi kullanımlarında ipotek tesisi, teknik ekipman tespiti, acente sözleşmeleri ve karlılık incelemesi gibi durumlarda kullanılır. Otel ekspertizi yapılırken standart gayrimenkul değerlemesinden farklı yöntemler izlenmelidir.

Otel Değerlemesi (Ekspertizi)

Otel ekspertizinde sadece bina ve arsa değerlemesi bir ölçü olarak kabul edilemez. Çünkü otel içerisindeki ekipmanlar, personel, kira getirisi olan dükkanlar(kuaför,rent a car, kuyumcu vb.), doluluk oranları vb. etkenler otelin değerini artıran unsurlardır.

Otel Değerleme Yöntemleri

Otel değerleme yöntemleri genellikle maliyet yöntemi, satış karşılaştırma (emsal yöntemi) ve gelir yöntemidir. Yerine koyma maliyetini esas alan maliyet yaklaşımı ile bulunan değerin, konaklama tesislerinin değerini yansıtma olasılığı düsüktür. Çünkü maliyet yaklaşımı, konaklama tesislerinin işleyen bir varlık olma ve gelir getirme özelliklerini göz ardı etmektedir. Yeni kurulan otel değerlemesinde maliyet yöntemi uygun olabilir. Bunun yanı sıra, bir tesisin maliyet değeri ile benzer tesislerin pazarda satış fiyatları arasındaki fark, yatırımcılara yeni bir tesis inşa etme ya da mevcut bir tesisi satın alma fizibilitesi hakkında yol gösterici olabilir. Pazarın benzer bir tesise ne kadar ödemeye hazır olduğu ile ilgili olan satış karşılastırma yaklaşımı da  (emsal yöntemi) , bire bir benzer iki otel bulmanın güçlüğü nedeniyle pek uygulanabilir değildir. Satış karşılaştırma çok güvenilir olmasa da aynı kategorideki otellerin fiyat aralıklarını göstermesi bakımından yararlıdır.

Gelir Yaklaşımı Yöntemi ile Otel Değerleme

Gelir Yaklaşımı Yöntemi (IVS – International Valuation Standards): Otelin gelir yaratma kapasitesi ile değeri arasında ilişki kurarak otel değerini belirleyen bir yöntemdir. Bu yöntem, tesisin gelecekteki net nakit akımını beklenen karlılık oranı üzerinden bugüne indirgeyerek degerini belirlemektedir. Otelin degeri gelecekteki gelirlerine bağlı olduğundan, ilk olarak otelin gelecek net nakit akımı tahmin edilmelidir. Net nakit akımı, gelirlerden amortisman ve faiz giderleri dışında tüm faaliyet giderlerinin çıkarılması ile hesaplanır.

Gelir yaklasımı ile otel değerlemede, değerleyicilerin farklı varsayımlarda bulunmaları ve gerek yıllık net nakit akımlarının tahmininde gerekse iskonto oranının seçiminde sübjektif davranmaları, aynı tesisin farklı değerlenmesine yol açabilir. Konaklama yatırımlarının çok uzun ömürlü olmaları ve esnek talep kosulları gelir yaklasımının kullanımını güçleştirmektedir. Bununla birlikte konaklama tesisleri gelir getiren ve hizmete yönelik varlıklar olduğundan ve yönetim kalitesinin tesisin gelir elde etme yeteneği üzerindeki etkisi yüksek olduğundan, gelir yaklaşımı, diğer tür ticari gayrimenkullerde de oldugu gibi, en uygun değerleme yaklaşımı olarak kabuledilebilir.

Tüm yaklaşımlar ile bulunan otel değerleri yatırımcılar için bir veri kaynağı teşkil ederken, indirgenmiş nakit akımlarına dayanan gelir yaklaşımı tesis alım-satım görüşmelerinde ana referans olarak alınmalıdır. Konaklama sektöründe oda arzı ve talebi arasındaki ilişki, otel değerlerini ve eğilimlerini belirleyen temel etmen durumundadır. Konaklama arz kapasitesinin talebi aşması ile doluluklar ve gelirler düşmeye başlamakta, bunu izleyen otel değerleri de düşme eğilimine girmektedir. Bu durum, yatırımların duraklamasına yol açarken, zamanla talebin arzı aşması ile görülen gelir artışı, otel değerlerinin yeniden yükselme dönemine girmesine neden olmaktadır. Böylece otel değerleri, pazar koşullarına bağlı olarak bir döngü içine girmektedir. Bununla birlikte otel değer değişmelerini, bölgesel temelde ve farklı otel tipleri açısından ayrı ayrı değerlendirmek gerekmektedir.

Otel değerleri ile ilişkili değişkenlere daha yakından eğilirsek; otelcilikte anahtar performans ölçüleri olan ve sık kullanılan “doluluk oranı” ve “ortalama oda fiyatı” ile otel değerleri arasında yakın iliskiler olduğunu araştırmalar göstermektedir. Bunlara otel büyüklüğünü yansıtan “oda sayısı”nı da eklememiz gerekmektedir. Nitekim konaklama işletmelerinin değerinin tahmininde yaygın biçimde kullanılan pratik bir yöntem olan “ortalama oda fiyatı başparmak kuralı’na göre, genellikle ortalama oda fîyatı ile oda basına değer arasında 1’e 1000 ilişkisi bulunmaktadır. Bu oran otel tiplerine göre değişebilse de, ortalama oda fiyatının tek başına bile otel değerini yansıtabilen kritik bir faktör olduğunu göstermektedir. Ortalama oda fiyatının doluluk oranını da kapsayan bir gösterge oldugunu söylemek mümkündür. Yüksek ortalama oda fiyatları yüksek doluluk durumlarında mümkün olabilirken, düşen dolulukları arttırmak için fiyatları düşürmek gerekmekte, oda satışları arttıkça fiyat indirimleri yapma gereği ortadan kalkmaktadır.

Gelişmiş ülkelerde belirtilen değişkenlerle otel değerleri arasında ilişki kuran ve bu ilişkiyi geleceğe yansıtan otel değer endeksleri çıkarılmaktadır. Buradan bir otelin bugünkü fiyatının hangi aralıkta olduğunu görmenin yanı sıra gelecekteki seyrini tahmin etmek mümkün olabilmektedir. Böylece yatırımcılar, otel değer endeksleri yardımıyla otel alım-satım zamanlamalarını en çok kazanç sağlayacak şekilde yapabilirler. Bununla birlikte otel değer trendleri, bir otelin bugünkü ve gelecekteki değerini tam olarak gösteremez. Her bir otel, kendi özel koşullarında değerlenmelidir.

Otel yatırımı, otel satışı ya da yukarıda saydığımız durumlar için ekspertiz yapılması, net ve doğru bilgiye ulaşılması açısından her iki taraf için de oldukça faydalıdır. Ancak, otel ekspertizi yaptırmak istendiğinde mutlaka profesyonel bir firma ile çalışılmalıdır. Raporu hazırlayacak firmanın konu hakkında tecrübesi olmalı, gerekli lisans ve sertifikalara sahip olmalıdır. Gerekirse firmanın daha önce hazırladığı ekspertiz raporlarından örnekler istenmelidir.

Otel Değerleme konusunda ilginizi çekebilecek hizmetlerimiz

• Otel Değerleme Hizmeti
• İGD tarafından yapılmış bazı referans değerleme çalışmaları